广州增城碧桂园云顶楼盘最近成了新闻焦点。这个2018年最高卖到4万多一平的房子，现在标价直接砍半到1万1起。记者去现场看到售楼处挤满了人，中介带客不断，但项目马上要清盘收场，连销售都说这是最低价了。
楼盘降价背后藏着大问题。2017年碧桂园拿地时楼面价2万4，现在卖价连成本都回不来。项目虽然做了十几年，超市药店都有，但离最近地铁站要开6公里车。更奇怪的是，现在新房价格比二手房还便宜，一套100平的三居室新房119万，隔壁二手房要卖137万，买新房反而便宜。
增城这种远郊大盘不止这一家。像敏捷绿湖首府2019年卖1万6，现在二手房挂9千多。中介说现在开发商都变聪明了，有钱的往市中心扎，没钱的找地铁边，像以前大片大片买地造城的玩法早过时了。专家黄韬说过去十年开发商喜欢搞超级大盘，现在都得改策略，地段不好房子根本卖不动。
数据更说明问题。增城现在新房要卖两年半才能卖完，比市中心还难出手。开发商以前在2013年和2016年抢地，那时候觉得增城会发展快，结果现在房子堆成山。销售现在只能用1成5首付吸引人，但买了车还要自己开去地铁站，住着麻烦。
买房人现在纠结要不要抄底。中介熊俊说现在市场分三类：有钱抢市中心地，没钱找地铁旁，剩下的只能等旧改。但远郊大盘配套跟不上，就算便宜也难保值。像碧桂园云顶这种价格跌破成本的楼盘，未来可能越来越多，但没人敢保证下次还能再跌多少。
专家说以后这种大盘会越来越少，开发商得精打细算。政府现在推地也谨慎了，购房者更挑地段和交通。增城虽然规划要搞制造业，但房子卖不动的问题短期难解决。现在买远郊房的人，要么是真刚需，要么是赌未来规划，但风险确实不小。
楼盘降价潮下，中介朋友圈天天刷屏，但实际成交没那么热闹。很多购房者来看了发现配套差，还是宁愿等地铁沿线的新盘。开发商清完盘就转卖别墅，等于承认普通住宅在这边没前途了。现在增城地库里停的车越来越多，但路上跑的车不见涨，说明很多人买了也不常住。
价格战打到现在，连二手房都扛不住。碧桂园云顶的二手房主降价到1万3还卖不出去，新房1万1反而成了香饽饽。这种倒挂现象说明市场信心全没了，买家都在等更低价格。中介说现在连投资客都不来了，全靠外地打工的刚需凑热闹。
政府最近推的东进战略说要发展增城，但工厂多了不一定能带动房价。楼盘降价潮里，真正受益的是手头紧的刚需，但住着不方便的问题解决不了，房子还是没人要。现在开发商学聪明了，再不敢随便买大片地，都盯着地铁口的小地块慢慢开发。
远郊大盘的困境暴露了过去十年房地产的泡沫。现在回过头看，那些高价拿地的开发商全在还债，购房者当年追涨的也套在里面。现在的新盘宣传都不敢吹多大规模了，都改口说小而精。但增城这些老项目，怕是要拖着库存慢慢熬了。
现在买远郊房到底值不值？中介说看人，有车能跑的勉强凑合，没车的还是别碰。开发商清完盘就跑，后续维修啥的没人管。房价跌破成本线，说明风险已经到顶了，但没人知道谷底在哪儿。