5月以来，从政策到市场，房地产行业持续保持热度。5月1日，全新修订的国家标准《住宅项目规范》正式施行，被业内称作“好房子”新国标，通过提升层高、强化隔音、强制电梯配置等标准，助力购房需求释放。“五一”假期，全国多地楼市活跃度不断提升，以广州为例，全市主要在售一手住宅日均认购量环比节前日均水平增长244.7%。
在市场余温未退之时，5月7日，以降低存款准备金率0.5个百分点、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点等支持稳市场稳预期的“一揽子金融政策”发布，进一步降低房贷成本，为提振房地产市场注入信心。
“一揽子金融政策”降低了房贷成本
业内：今年是历史上房贷政策最宽松的一年
5月7日，中国人民银行等三部门介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。其中，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。据计算，假设贷款100万元，等额本息还款30年，按公积金首套原利率2.85%计算，月供4136元，总利息48.88万元，按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供每月少133元，总利息减少4.76万元。
据介绍，经过此次调整，公积金贷款利率降至历史最低水平。5月8日，北京、上海、广州、深圳纷纷宣布下调个人住房公积金贷款利率。广东范围内，佛山、东莞、潮州、江门、清远等地均已发布公告，同步跟进。中指研究院政策研究总监陈文静表示，此次政策调整后，预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求。
此外，中国人民银行宣布下调政策利率0.1个百分点，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点；同时下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，根据中国人民银行相关数据，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，若此次LPR变化，房贷利率就可以做到3.01%。据此计算，对于100万元贷款本金、30年期、等额本息的商业银行贷款，政策后总还款额（本金+利息）为152万元，约减少2万元；月供额为4221元，约减少55元。若叠加最近几年持续的LPR降息政策，已产生了非常明显的减负效应。
严跃进表示，降准将持续增强银行的可贷资金，而房地产贷款业务依然是今年商业银行投放的重点领域，因此将持续增强房贷对房地产市场的支撑作用。“最为关键的是，个人按揭贷款的政策将有进一步放宽的空间。今年是历史上房贷政策最宽松的一年，叠加首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足、贷款便捷程度提高，且和目前公积金降息等结合，应该说‘金融支持购房消费’的动力充足，持续促进二季度住房消费系列工作。”
广州：“以小换大”需求增长快，二手房议价空间上升
政策不断调整之下，市场需求端发生了什么变化？据了解，在容积率新规、取消普通住宅和非普通住宅标准、“好房子”新国标等系列支撑改善型产品需求的政策影响下，今年“五一”假期，广州市中心区多个改善型新盘来访、认购量均较为火热。从供应结构看，克而瑞数据显示，刚需、改善、高端的供应结构占比分别为37%、47%和16%，呈现改善为主、刚需为辅的供应结构。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，尽管热点城市个别高端改善的“好房子”项目销售不错，但支撑总体成交量的还是以刚需、刚改降价的项目为主。以广州为例，近郊、远郊的刚需刚改新房占比是最大的，“这说明，楼市的需求主体是刚需、刚改群体，他们对房价、对成本比较敏感。”
刚需买家对价格较为敏感
二手房方面，根据广州市房地产中介协会公布的数据，今年4月，二手房网签面积区间为144平方米及以上、60-90平方米所占比例环比分别增长0.85个和0.05个百分点，120-144平方米、90-120平方米所占比例环比分别下降0.39个和0.08个百分点；今年一季度，120-144平方米和144平方米及以上所占比例环比分别增长0.46个百分点和0.93个百分点，反映“以小换大”的改善型需求增长速度较快，特别是在“豪宅税”取消的利好刺激下，144平方米及以上需求明显释放。