美国房价在经历过去几年的飙升后，今年春季以来发布的多项房地产数据接连亮起“降温”信号。二手房销量跌至金融危机后同期最低，20大都市房价指数两年来首次环比下滑。
与此同时，对新房建造至关重要的木材价格，却在关税阴霾下再次飙涨。房地产专家孙斯陶认为，当前供需两端承压，导致今年的美国房地产市场比疫情期间更为复杂，充满了不确定性。
据标普凯斯席勒美国二十城房价指数（CoreLogic Case-Shiller Index）显示，3月份美国前20大都市区的房价环比下降0.12%。这是自2023年1月以来首次月度下跌。虽然同比仍上涨4.1%，但已低于前一个月的4.5%涨幅。全美房价指数也呈现减速迹象，同比涨幅从4%回落至3.4%。
不同区域的房地产市场表现差异巨大。西部（包括加州）和南部在售房源库存同比分别激增42%和33%。这意味着房源在市场上停留时间变长，迫使卖家下调挂牌价。像佛罗里达的坦帕（Tampa）和杰克逊维尔（Jacksonville），以及亚利桑那州的凤凰城（Phoenix）这些疫情期间的“网红城市”，现在近五分之一的挂牌房源都已打上“降价”的标签。然而，中西部和东北部市场依然紧张，库存量保持低位，房价韧性更强，呈现明显的区域分化。
美国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，4月份美国二手房销量环比再跌0.5%，创下自2009年以来最冷清的4月。与去年同期相比，销量下降2%，远低于市场预期。NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）表示，尽管过去三年美国新增了700多万个就业岗位，但高昂的房贷利率抑制了实际购买力。因此，成交量长期停留在“常态”的七成水平。
不过，4月底在售房源达到145万套，较去年同期激增21%。按当前销售速度计算，这相当于4.4个月的供应量，为近五年来的最高水平。孙斯陶指出，虽然离买卖平衡的六个月供应量仍有差距，但这已足以让买家重新获得“议价空间”。市场数据印证了这一点，挂牌房产平均在市场上29天可获得买家出价，比去年同期略慢；购房合同取消率升至7%，高于近年3%–4%的平均水平，这表明部分买家在房贷利率进一步走高时选择了退后观望。
房价走势方面，4月成屋售价中位数为41.4万美元，同比仅上涨1.8%，创下2023年7月以来的最低涨幅。尽管整体市场表现不佳，100万美元以上的豪宅交易量仍同比上升6%。
与此同时，新房建造正面临成本上涨的冲击。4月份北美软木价格同比暴涨23%，期货价格在2025年初继续冲高。木材成本约占高端多户住宅建造成本的18%。木材价格的波动将对房地产开发商的预算控制和工期产生直接影响。
据悉，美国商务部正评估是否将对加拿大软木征收的关税从14.5%提高至34.5%。目前，约1亿美国家庭的家庭年收入无法支撑购买一个中位价为46万美元的新房。美国住宅建筑商协会（NAHB）警告，一旦加税落地，将加剧本已严峻的住房可负担性危机。
按照孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的多年观察，以往当二手房市场降温时，新房建设常能填补空缺。但当前，高利率与高建材成本同步夹击，导致新房供应弹性受限。孙斯陶认为，如果加拿大关税在8月如期上调，美国本地房产开发商和建筑商可能会进一步压缩开工规模，这将在未来两年给全美国新增房产库存蒙上阴影。
不过，购房需求侧仍有潜在支撑。NAR认为被“压抑”已久的购房需求在等待未来房贷利率明显回落。一旦房贷利率得以下调，积累已久的“刚需”购房者可能会快速回归。届时，高企的土地成本与建材成本或将导致新房价格上涨，而二手房市场的卖家也未必再甘心让利。